L’immobilier, une valeur refuge intemporelle : rétrospective, état des lieux et perspectives d’avenir

Depuis des décennies, l’immobilier s’est imposé comme une valeur refuge pour les acquéreurs et investisseurs en quête de sécurité. Les biens de charme, tirent leur épingle du jeu en suscitant à la fois un intérêt patrimonial et émotionnel. Dans cet article, nous vous proposons de revenir sur l’historique de la place de l’immobilier dans notre société, de dresser un état des lieux actuel et d’envisager les perspectives d’avenir de ce secteur en constante évolution.

Un peu d’histoire de l’immobilier en France

Les années 1970 et la crise pétrolière

Les années 1970 ont été marquées par la crise pétrolière, qui a entraîné une forte inflation et une récession économique. Dans ce contexte, les Français se sont tournés vers l’immobilier comme valeur refuge pour protéger leur épargne. La pierre est ainsi devenue un placement privilégié, synonyme de sécurité et de stabilité. À la fin des années 1970, les taux d’intérêt des crédits immobiliers avoisinaient les 15%.

Les années 1980 et la libéralisation du marché immobilier

Avec la fin de l’encadrement des loyers et la déréglementation du crédit, les années 1980 sont synonymes de libéralisation du marché immobilier. Cette période a favorisé l’accès à la propriété et l’investissement locatif, renforçant ainsi le statut de l’immobilier comme valeur refuge. Entre 1980 et 1989, les prix de l’immobilier ont augmenté de près de 110%.

Les années 1990 et la crise immobilière

Les années 1990 ont été marquées par une crise immobilière, avec une baisse des prix et une hausse des taux d’intérêt. Malgré cette période difficile, l’immobilier est resté une valeur refuge pour les Français, qui ont continué à investir dans la pierre, notamment dans les grandes villes où la demande locative restait soutenue. Sur la décennie, les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont globalement maintenus entre 6% et 10%.

Les années 2000 et l’essor des biens de charme

Les années 2000 ont été marquées par un essor des biens de charme. Demeures de caractère, châteaux ou propriétés d’exception, ces biens ont attiré une clientèle française et internationale en quête d’authenticité et de qualité de vie. L’immobilier de charme est ainsi devenu une niche particulièrement prisée et rentable. Entre 2000 et 2010, les prix de l’immobilier ont plus que doublé (+114%).

Les années 2010 et la résilience face aux crises

Avec les années 2010 s’ouvre une période d’instabilité économique, financière et sanitaire. Pourtant, l’immobilier fait preuve de résilience et continue à séduire les investisseurs. Les biens de charme, en particulier, ont su tirer leur épingle du jeu, en offrant un cadre de vie privilégié et des perspectives de valorisation intéressantes.

Depuis 2010, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont atteint des niveaux historiquement bas, passant de 4% en moyenne en 2010 à moins de 1% en 2020. Effet direct, le marché a été particulièrement dynamisé. Les biens de charme ont ainsi vu leur cote grimper en flèche.

Au sortir de la crise de la Covid-19, dans un contexte géopolitique particulièrement trouble, les taux de crédit repartent à la hausse avec des taux moyen qui culminent jusqu’à 4,25% sur 20 ans au cours du dernier trimestre 2023. Logiquement, le marché de l’immobilier se tend. Des prix trop élevés, des taux qui s’envolent et c’est la capacité d’emprunt des ménages qui prend du plomb dans l’aile.

L’effet Covid sur les comportements des Français

Les confinements successifs ont par ailleurs renforcé l’attrait pour les biens de charme, offrant des espaces de vie plus généreux alliés à un cadre de vie privilégié. Ce mouvement, De La Cour Au Jardin l’a particulièrement accompagné. Nous avons aidé nos clients à chambouler leurs habitudes, à sauter le pas. Depuis 2021, 107 de nos transactions immobilières sont directement liées à un changement d’environnement, de région ou de mode de vie. Nos acquéreurs se sont massivement tournés vers les villes moyennes, les périphéries et les zones rurales.

Si l’on note un léger infléchissement depuis 2023, la maison individuelle et l’appartement avec un espace extérieur demeurent particulièrement recherchés par les foyers français. L’avènement du télétravail – et le maintien de ce dispositif pour certaines professions – est également un facteur qui alimente cette dynamique. Les biens authentiques, offrant des espaces de vie agréables et un cadre préservé, ont ainsi de beaux jours devant eux.

Perspectives d’avenir : un horizon qui se dégage

Un marché immobilier qui s’éclaire en 2024 ?

Après plusieurs mois de hausse, les taux de crédit infléchissent légèrement depuis février 2024. Ils sont tombés sous la barre symbolique des 4% sur 25 ans selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Autre signal positif, la baisse des taux directeurs de la BCE a été actée en juin dernier. Une mesure qui pourrait aboutir à une baisse des taux de crédit de 0,5 point d’ici la fin de l’année pour les futurs acquéreurs.

Si l’horizon commence à se dégager du côté des crédits, la baisse des prix de l’immobilier n’a pas encore totalement comblé l’écart. La mue prend un certain temps, est inégale selon les territoires, mais nous devrions nous diriger vers une baisse globale significative à l’échelle nationale. Les experts du secteur tablent sur une baisse de -4% en 2024 mais une récente étude commandée par Orpi fait état d’une baisse de -7% entre janvier et juillet 2024.

Les biens de charme, l’ancien tire son épingle du jeu

Si les promoteurs immobiliers et leurs programmes neufs peinent à trouver des acquéreurs, le marché de l’ancien reste particulièrement attractif. Toutefois, il doit relever le défi de la transition écologique et énergétique. Les biens de charme, souvent anciens et énergivores, doivent s’adapter aux nouvelles exigences réglementaires et environnementales. Cette contrainte peut également se transformer en opportunité, avec la valorisation des biens rénovés et respectueux de l’environnement. Vendeurs comme acquéreurs peuvent donc tirer parti de ces nouveaux enjeux.

Outre des prix plus attractifs à l’achat (de -10% à -20% par rapport au neuf), l’immobilier ancien offre de meilleures perspectives (emplacement, style, mode de vie…). Contrairement au parc neuf qui peine à trouver des emplacements constructibles, les logements anciens se trouvent aussi bien en cœur de ville qu’en périphérie ou à la campagne. Sans compter le charme et l’authenticité qui, en plus de vous offrir le cadre de vie dont vous rêvez, peut s’avérer un sérieux levier de valorisation de votre bien à la revente.

L’avis de l’expert : « L’immobilier d’habitation : un repère dans le brouillard »

Une France aux institutions politiques destabilisées, encore éprouvée par l’inflation: les ménages sont en plein doute et n’osent plus acheter de logement. Ils ont tort, pour quatre raisons.

D’abord notre équation économique est désormais équilibrée pour plusieurs années, plus saine qu’elle ne l’était depuis quinze ans: une inflation modérée et maîtrisée, des salaires réévalués qui la compensent en grande partie, des taux d’intérêt redevenus digestes et des banques qui prêtent de nouveau. Ensuite des prix orientés à la baisse, et le pouvoir passé de nouveau dans les mains des acquéreurs. 

Enfin, si le marché a perdu en volume ces deux dernières années, il a gagné en qualité. C’est d’abord la mutation environnementale qui est venu doter les logements de performances écologiques supérieures, les rendant plus agréables, plus confortables et plus économes, en les valorisant… ou en servant de levier de négociation si les travaux n’y ont pas encore été engagés.

Ce sont aussi les exigences majorées des acquéreurs qui ont qualifié les appartements et les maisons à la vente: plus d’espace, plus de clarté, plus de prestations. Les biens d’exception sortent gagnants de cette évolution. Car depuis la pandémie, on sait mieux ce que représente notre logement… Une composante majeure de notre bonheur, avec laquelle on ne veut plus transiger, quitte à changer de ville ou de région, télétravail aidant.

Et puis, acheter de l’immobilier quand tout semble confus autour de nous, c’est préempter l’avenir, l’écrire pour nous à notre manière. Assurer nos arrières, notre retraite, la protection de nos proches par la transmission, et notre qualité de vie tout simplement. Cette décision ne dépend que de nous. Les conditions, elles, sont réunies.

Vous l’aurez compris, l’immobilier reste une valeur refuge incontournable. Et dans l’offre protéiforme que représente notre marché immobilier national, les biens authentiques – comme résidence principale comme secondaire – restent particulièrement prisés et constituent un patrimoine bienvenue pour toutes et tous.